政策分析
2026年联邦预算：每一位澳洲房东需要知道什么
2026-27 联邦预算公布了负扣税和资本利得税改革。APOA 用房东能理解的方式整理核心影响。
概览
2026-27 联邦预算公布了住宅投资房税务政策的重大调整。改革将限制预算夜截止时间后购买的二手住宅投资房负扣税，并从2027年7月1日起，用通胀指数化和最低税率机制取代现有50% CGT 折扣。
关键日期
- 2026年5月12日晚上7:30（AEST）：祖父条款保护的公告截止时间。
- 2027年7月1日：新规则计划开始适用。
- 已有房产：截止时间前持有的房产，豁免负扣税变化。
负扣税
根据公布方案，受影响的二手住宅投资房租金亏损，将不能再抵扣工资等无关收入。亏损通常只能抵扣住宅租金收入或相关未来资本利得，符合条件的未用亏损可以结转。
资本利得税
预算文件显示，政府将用基于通胀的折扣机制取代50% CGT 折扣，并从2027年7月1日起引入30%资本利得最低税率。最终实际影响会取决于立法细节、资产购入时间和个人税务情况。
新建住宅
这次改革的政策目标，是把税收支持导向新增住房供应。正在考虑购买的房东，应仔细确认房产是否符合“新建住宅”定义，不要只依赖销售宣传。
房东现在可以做什么
- 保存现有投资房的合同和 settlement 记录。
- 新购房前请会计师按新规则重新测算。
- 比较二手房和新建房时，要看税后现金流，而不是只看租金。
- 持续关注立法，因为正式细节可能在生效前调整。
APOA 的看法
这是一项重大变化，需要冷静分析。改善住房可负担性很重要，但出租房供应同样重要。APOA 会继续用普通房东能理解的语言解释政策，并整理社区真实反馈。
官方参考
免责声明
本文仅供一般信息参考，不构成法律、财务、税务或投资建议。具体情况请咨询持牌专业人士，并以政府部门最新公布为准。