政策观察

2026年6月1日

负扣税改革：二手投资房时代真的结束了吗？

2026年联邦预算案公布后，负扣税（Negative Gearing）再次成为澳洲房地产投资者最关注的话题之一。 对于许多房东而言，负扣税不仅是一项税务规则，更是过去几十年澳洲住宅投资逻辑的重要组成部分。 然而随着政府宣布自2027年7月1日起取消新购二手住宅的负扣税资格，市场开始出现大量疑问： 二手投资房是否还值得购买？ 现有房东会不会受到影响？ 新房和二手房的投资逻辑将如何改变？ 本文将从政策背景、实际影响和应对策略三个方面进行分析。 什么是负扣税？ 简单来说，当投资房的持有成本高于租金收入时，产生的亏损可以用于抵扣其他应税收入。 例如： 年工资收入：$120,000 投资房亏损：$15,000 那么应税收入将降至： $120,000 – $15,000 = $105,000 投资者因此减少个人所得税支出。 过去几十年，这一机制帮助大量投资者缓解持有成本压力，也推动了住宅投资市场的发展。 新政策发生了什么变化？ 根据预算案公布内容： 自2027年7月1日起： 新购买二手住宅将不再享有负扣税资格； 新建住宅仍保留负扣税优惠； 已持有投资房受到祖父条款保护。 这意味着政策重点已经非常明确： 鼓励新增住房供应，而不是推动存量房屋交易。 祖父条款意味着什么？ 对于现有房东而言，这是最重要的问题。 如果您的二手投资房在预算案公布前已经持有，原则上仍然保留原有负扣税待遇。 换句话说： 此次改革主要影响未来的新买家，而非已经建立的投资组合。 因此大部分现有房东无需因为政策变化而仓促出售资产。 二手房投资是否失去吸引力？ 答案并非绝对。 过去很多投资决策建立在： 租金收益 + 税务抵扣 +…

阅读全文>>