APOA 澳洲房主联盟｜社区周报
大选越来越近，路上的坑还没填，机场接人先吃了罚单
2026年10月4日－10日
Views: 93政策在变，城市在修，地还在晃，大家边过日子边算账。
Week 41｜2026年10月4日–10月10日
这一周，APOA 社区档案覆盖 11 个群、8,009 条消息。2026-W41
大选越来越近，群里的话题也越来越热闹。
前一周还在追问土地税，这一周已经有人把出租房新规的问题直接递到议员面前；维州路上的坑成了新闻热点，几个工人等不及，干脆自己掏钱把坑填了；墨尔本机场新的接送方式刚启用，APOA 群里已经有人吃了罚单。
偏偏这一周，墨尔本的地还隔几天晃一下。
Week 41，大概就是一句话：
政策在变，城市在修，地还在晃，大家边过日子边算账。
⚖️ 大选越来越近，澳洲房主开始直接问议员
这周有一个变化很明显。
以前群里碰到政策，通常是大家自己研究、自己讨论。
到了现在，大选近了，有人开始直接问议员。
10 月 8 日，大家正聊出租房最低标准，有群友问：
“关键是自由党会不会废除这些政策？”
马上有人提到维州自由党议员 Matthew Guy，并请他的工作人员 Maggie 协助转交这个问题：
“请 Matthew Guy 的工作人员 Maggie 问问 Matthew 这个问题。”
相关视频和回应也很快被转回了群里。
其实 Matthew Guy 和 APOA 并不是第一次打交道。
今年 6 月，他曾经在维州议会里专门提到 Australian Property Owners Alliance，说 APOA 主要是来自 Box Hill、Bulleen、Balwyn 等地的普通华人 mum-and-dad 小投资者，不少人手里也就是一两套投资房。他当时向州政府提出的一个具体问题，就是为什么新房也需要每两年做一次燃气和电气安全检查，以及这类规定给普通小投资者带来的成本。维多利亚州议会
前一周是土地税。
这一周又轮到出租房最低标准、安全检查。
以后还会有什么？
房主们关心的土地税、出租房规定和持有成本，开始进入更多政策讨论。
小报当然不替大家决定投谁。
不过到了大选前，有什么问题多问几句，把各家的政策听清楚，总不是坏事。
🚧 本周最有喜剧效果的一幕：等不及了，自己把坑填了
如果说房东这周最关心的是出租房规定，那么整个维州最近最容易引起共鸣的话题，大概就是：
马路上的坑。
10 月 10 日，群里有人看着道路状况，直接说：
“路上的坑怎么修，我都想自己去填几个。”
没想到，外面真的有人先动手了。
Mornington Peninsula 一家公司里的几个工人，对 Baxter-Tooradin Road 上一个大坑实在等不下去了，自己买材料、带工具去补。
据媒体报道，他们用了大约 100 公斤沥青，材料花费约 500 澳元，半小时左右就把坑补好了。 视频一上网，马上火了。新闻澳大利亚
当然，这件事情看看热闹就好。
公共道路不是谁看见坑，都可以自己扛着沥青去修。未经批准上路施工，还有交通安全和法律问题。
可是它为什么一下子戳中了这么多人？
因为维州政府此前刚刚宣布，再增加 3.52 亿澳元用于道路维修，并把今年计划修补的坑洞从 25 万个提高到 50 万个。ABC新闻
网友最喜欢做的事情马上来了：
拿计算器。
“3.52 亿除一下，一个坑多少钱？”
“一天到底得补多少个？”
群里也在转各种版本，有人说一个坑算下来几千块，也有人研究每天究竟要补多少。
这里还是要替数学说句公道话。
道路维修的钱，不是单纯买几袋沥青。里面还有大面积重新铺路、机械、人工、封路、交通管理和长期道路养护，所以不能真的拿总预算除以坑数，就说“每个坑值多少钱”。
不过另一个数字倒是真的很夸张。
ABC 根据政府公布的目标算过，要在目标期限内完成 50 万个坑洞的修补，高峰期平均要达到每天超过 3,000 个坑。ABC新闻
所以这周最有澳洲黑色幽默的一幅画面大概就是：
政府正在研究怎么一天填几千个坑，几个工人已经等不及，先自己花 500 刀填了一个。 😄
而且 potholes 已经不只是微信群里的吐槽了。
10 月 4 日，还有超过 3,000 人参加了维州议会外的道路安全集会。随着州选临近，道路维护已经正式成为选举议题之一。ABC新闻
🚗 坑还没聊完，去机场接个人又吃了罚单
10 月 6 日，墨尔本机场新的 T1、T2、T3 接送区正式启用。
以前大家熟悉的走法变了。
现在去接澳航国内、国际航班和维珍澳洲的乘客，要从 Tullamarine Freeway 提前走 19 号出口 Naarm Way，再进入新的 T123 交通中心。
新的普通接机区免费，但在该区域内停车通常限时 5 分钟；不同航站楼及区域请以机场现场标识为准。如果乘客还没有出来，机场建议司机先去免费的 60 分钟等候区。墨尔本机场
新系统才用了几天，APOA 群里已经有人“亲身教学”。
群友 11 点多到了机场，因为不知道会直接开罚单，离开车去了一下洗手间，顺便在附近转了一圈。
11:31 回来：
罚单已经贴在车上了。
群里马上炸出一串问题：
“接机是不是一定要人在车里？”
“五分钟怎么够？”
“飞机晚点怎么办？”
还有一位群友说，自己先生前几天在那里等了一个半小时，没有罚，因为人一直留在车里。
最后这位吃了罚单的群友给大家总结了一条：
如果要等很久，还是去正式停车场或等候区。
这就是社区群的好处。
有时候一个人吃一张罚单，可以帮后面几百个人省下一张。😂
✈️ 机场越来越大，墨尔本人还是忍不住问：火车呢？
说到机场，这个老问题自然又回来了：
墨尔本什么时候才能真正坐火车到机场航站楼？
机场铁路现在不能说完全没有进展。
联邦和维州政府在 9 月底刚刚公布了新的第二阶段计划：修建约 7.4 公里铁路，从 Albion 往机场方向延伸到新的 Keilor East 车站。大规模施工计划 2028 年开始，目标 2031 年完成。维多利亚州长官网
可是请注意：
2031 年先到的是 Keilor East。
真正继续修进墨尔本机场，并建设机场车站的第三阶段，目前仍然在研究方案。维多利亚州长官网
所以普通墨尔本人的感觉多少有点微妙。
机场道路在改。
新的接送区开了。
停车规则又重新学了一遍。
结果去机场，主要还是得开车、坐 SkyBus，或者麻烦家里人来接。
也难怪每次机场又有新工程时，大家都会忍不住再问一次：
“那火车呢？”
🚆 悉尼那边：机场有火车，APOA 也终于要见面了
说到这里，多少会有点羡慕悉尼。
悉尼国内和国际机场的火车站就在航站楼下面，T8 机场线每天都运行，可以直接接入悉尼火车网络。transportnsw.info
而巧的是，这周 APOA 悉尼群也终于做了一件墨尔本群已经做过好几次的事：
准备线下见面。
日期已经正式定下：
📅 10 月 25 日
📍 悉尼皇家植物园，歌剧院一侧
形式很简单。
大家自己带点吃的、带个野餐垫，坐在草地上聊聊天。
群里已经开始认真研究：
哪里既能看到歌剧院和海港大桥，又最好有棵大树可以乘凉？
甚至已经有人开始用 Google Map “云踩点”了。😂
墨尔本群已经聚过几次。
这回终于轮到悉尼。
最大的节目大概就是：
看看微信群里天天讲话的那些名字，真人到底长什么样。
🌏 墨尔本这周还有一个关键词：又震了
政策、坑、机场都已经够热闹了。
偏偏地也没闲着。
这周几个墨尔本群里，不止一次突然冒出来一句：
“地震了？”
马上有人说：
“感觉到了。”
也有人：
“没感觉啊？”
还有人以为是刮风。
再隔两天：
“啊？又地震了吗？”
后来群里连“维州六天七震”的新闻都转起来了。
这种事情到了微信群里，永远会变得特别生活化。
新闻里讲的是震级、震中、余震。
到了房东这里，脑子里第一个念头可能是：
“刚才到底是地震，还是我家哪里又坏了？”
说真的，对 property owner 来说，第二个答案有时候还更可怕。😂
🏠 房东那些事｜检查报告里突然出现了 10 张床
前面的事情还可以当新闻看看。
这个案例就真的会让房东睡不着觉了。
一位群友收到中介发来的例行房屋检查报告，突然发现：
一套 5 房住宅里，出现了 10 张床。
而租约上，并没有这么多人。
问题马上一个接一个：
到底实际住了几个人？
有没有未经同意的转租、分租？
会不会已经涉及 Rooming House，也就是分租屋的规定？
如果真的出了火灾或其他事故，保险怎么办？
中介为什么之前没有发现？
房东能不能要求租客搬走？
应该找 Council，还是找 Consumer Affairs Victoria，还是直接准备去 VCAT？
这一场讨论从晚上一直聊到第二天早上。
群里的意见很多，有些说法甚至互相矛盾。
但如果把几十条留言压缩下来，有一件事大家基本没有争议：
先别急着吵，先把证据留下来。
🧰 房东工具箱｜发现入住人数不对，先做这几件事
1. 先把租约翻出来
租约和最初申请资料里，到底批准了几个成年人入住？
名字是谁？
不要凭记忆。
2. 保存中介的原始检查报告
照片、报告、日期都留好。
不要只保存一张转发到微信群里的截图。
3. 尽量用电子邮件和中介沟通
可以很直接地问：
目前登记的入住人员一共有多少？
为什么房屋里出现这么多床？
是否有新增住户？
有没有经过房东同意的转租或分租？
请中介书面回复。
如果以后真的需要向有关部门咨询或者走正式程序，一封电子邮件通常比：
“我记得上个月电话里好像跟他说过。”
靠谱得多。
4. 十张床是警号，但不等于可以马上自己宣布“非法分租”
床的数量是一个值得进一步调查的信号。
但究竟住了多少人、这些人之间是什么关系、有没有收租、是否达到分租屋的法律定义，要看具体情况。
这种时候应该找 Consumer Affairs Victoria、当地 Council 或专业人士确认。
5. 顺手问一下保险公司
如果房屋的实际居住情况，和当初投保时告诉保险公司的情况差很多，最好提前问清楚。
不要等真的发生事故以后，才第一次打开几十页的保险条款。
很多房东平时最关心的是：
“租金有没有准时到账？”
可是当一套 5 房住宅突然冒出 10 张床以后，问题就已经不只是这个月的租金了。
📉 市场观察｜有人抢着续三年，有人空了三四个月
10 月 9 日下午，群里有一场很值得记录的出租市场讨论。
有人问：
这两年不是听说不少投资者退出了吗？
按道理出租房少了，为什么反而感觉租客也少了？
马上出现了各种观察。
有人说，生活成本高了，一些年轻人搬回父母家。
有人觉得租客开始缩小住房面积。
还有人说，不少临时签证、学生群体会多人合住，人口增加不一定等于同样比例的出租房需求增加。
昆哥说，他早就感觉中高端出租房租金开始走弱。
他家隔壁一套房空了三个月，自己的投资房也已经空了三四个月，有些物业的租金甚至让他感觉回到了七八年前。
结果就在同一场讨论里，AustralianAnnie 来了一句：
“我的房租涨了 10%，居然租客马上要续三年。”
群里立刻：
“厉害。”
“发财了。”
😂
这就是现在有意思的地方。
你说墨尔本租赁市场好不好？
答案可能是：
看你的房子。
🧮 房东工具箱｜别只看“墨尔本平均租金”
以后看到新闻说：
“墨尔本租金又涨了。”
先别马上按照新闻里的比例给自己那套房加租。
对房东真正有用的，可能是下面几件事。
看同一个区、同一种房型
三房和三房比。
旧房和条件差不多的旧房比。
不要拿自己 30 年没翻修的房子，去和刚做完全套装修的房子比。
看房子挂了多久
一套房挂牌 $800，不等于它真的值 $800。
如果它已经空了两个月还没有租掉，这个数字本身就很值得参考。
看自己的目标租客是谁
家庭、学生、年轻夫妻、公司租客，对价格、位置和房屋条件的要求完全不同。
最后，算一下空置成本
每周多要 $30，一年理论上多收 $1,560。
听起来不错。
可是如果为了这 $30，多空了一个月……
账可能马上反过来了。
悉尼群前些天有一句话说得挺好：
“时间成本也很贵。”
一个稳定、按时交租、又爱惜房子的好租客，有时候真的比最后那几十块租金更值钱。
⭐ 本周重点｜出租房最低标准，这回真的到家门口了
聊完那么多热闹的，我们再回到房东这周真正要处理的事情。
出租房最低标准。
Week 40 大家还在问：
“是不是以后又要多做一个检查？”
到了 Week 41，有人已经收到中介通知，有人已经做了 assessment，有人的报告上已经列出一串问题。
自 2026 年 10 月 13 日起，维州开始实施一批新的租赁要求。
其中包括，房东或中介要保存证明物业在出租前符合最低标准的记录；所有出租物业，不管租约是什么时候开始，都需要每两年安排一次合资格的燃气和电气安全检查。消费者维州
从 2027 年 3 月开始，供暖、制冷、热水、淋浴喷头、屋顶保温和门窗防漏风等新的节能要求，才会分阶段实施。消费者维州
所以这一周群里的问题已经从：
“政府又出了什么新政策？”
变成：
“我这套房到底哪几项要做？”
这才是房东真正需要解决的问题。
🛠 最低标准工具箱｜拿到检查清单，先别全部一起做
尤其是老房子，看到二十多项要求，很容易第一反应就是：
“这得多少钱？”
其实可以先分类。
门窗
能不能正常开关？
锁具是否正常？
有没有明显漏风？
浴室和热水
冷热水是不是正常？
现行最低标准要求淋浴喷头一般达到 3 星节水等级；如果因为房屋条件确实无法安装，也存在例外。消费者维州
电气
配电箱和安全开关是否达到现行要求？
上一次安全检查是什么时候？
燃气
有没有燃气设备？
两年一次的检查周期有没有记录？
供暖、制冷、保温
这里尤其要注意：
不要把现在已经生效的规定，和 2027 年以后才开始的新节能标准全部混在一起。
群里这周有人看到不同时间表，也开始有点糊涂：
“怎么前几天还是这个标准，现在又多了一条？”
其实不少规定是分阶段来的。
最省钱的办法，可能不是听到一条新闻就马上把整套房翻修，而是先问清楚三个问题：
这项规定什么时候生效？
我的房子是否适用？
现在一定要做，还是可以在下一次更换设备时处理？
如果平时做例行检查的时候，就顺手一点一点发现问题、解决问题，通常比下一次出租前一次性收到一份长长的整改清单轻松得多。
🛠 本周几个省钱小知识
这一周还有几件不够当大新闻，但澳洲房主很可能用得到的小事。
卖房一定要搬一整屋家具进去吗？
有人准备卖房，问现在还值不值得花钱做实体布置。
May 分享自己准备使用虚拟家具布置。
也就是售房照片里，沙发、床、餐桌看起来样样都有；但是买家到了现场，房子其实还是空的。
对本身售价不高、利润空间有限的小物业来说，确实可以比较一下虚拟布置和传统整屋布置的成本。
当然，它解决的主要是：
网上照片好不好看。
现场该空还是空。
想装中央空调，先别急着把家里换成三相电
还有群友准备安装大金中央空调，顺便考虑升级三相电。
群里马上有人提醒：
先让合资格电工看看现有供电情况，也确认设备到底需要多大功率。
不要因为听到“大功率空调”，就先花钱把整套供电升级了。
“中午三小时免费电”，先别只看“免费”两个字
这周也有人研究新的免费时段电价。
群里的提醒很简单：
算总账。
免费时段之外的电价是多少？
家里的洗衣机、洗碗机、热水、充电这些大用电项目，究竟有多少真的可以移到免费时间？
如果其他时段价格更高，最后整张电费单不一定会更便宜。
🎥 昆哥视频｜当年房贷利率 17%，那些人后来怎么样了？
10 月 9 日，昆哥发了一条视频：
《当年澳洲房贷利率 17%，那些人后来还好吗？》
一下子把群里不少老移民的记忆炸出来了。
有人开始回忆八九十年代买房。
利率确实很高。
可是再把当年的房价拿出来一看，今天的人又开始羡慕了。
二十多万可以买 House。
于是讨论到最后，大家发现：
只比利率，没有太大意义。
以前利率可能十几个百分点，但本金低很多。
今天利率没有 17%，可一套普通住宅的贷款可能已经接近甚至超过一百万。
真正决定家庭压力的，不只是：
“利率是多少？”
还要看：
房价是家庭收入的多少倍，贷款本金究竟有多大。
所以，下次再听到一句：
“以前利率 17% 我们不也过来了？”
最好顺手再问一句：
“那时候房子多少钱？”
😄
❤️ 本周最喜欢的一笔账：朋友倒是越来越多了
Week 41 很忙。
出租房检查越来越细。
道路还有坑。
机场接个人要重新学习。
地还隔几天晃一下。
可是另一边，APOA 的歌舞群继续寻找长期排练的“根据地”，摄影、徒步群也继续有人加入。
悉尼群更是终于要办第一次线下聚会了。
我们最早因为房子、租客、维修、土地税这些事情聚到一起。
聊着聊着，现在开始一起唱歌、跳舞、拍照片、徒步、野餐。
房产这本账，越来越复杂。
不过朋友倒是越来越多。
这一项，好像暂时还不用交税。 😄
🙋 APOA 志愿者
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会写一点、会拍一点、会整理资料、愿意帮活动现场做点事，都可以。
社区就是这样一点一点搭起来的。
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📢 小报说明
本内容根据 APOA 房产社区 2026 年 10 月 4 日至 10 月 10 日的群聊讨论整理，由 AI 协助编辑完成。
文中涉及出租房最低标准、安全检查、分租、保险、租金及其他房产问题的内容，主要用于记录社区经验和讨论，不构成法律、税务、财务或投资建议。具体法规及个案，请以 Consumer Affairs Victoria、当地 Council 以及相关专业人士的意见为准。
涉及州政府、政党、议员和选举的内容，主要记录公开政策和社区正在关注的问题，不代表 APOA 支持或反对任何政党、候选人或投票选择。
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《房东微信群每周小报》根据 APOA（Australian Property Owners Alliance）房东微信群每周讨论内容整理制作。
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