APOA 房东社区小报｜2026 第34周：房租要涨30%？一个刷墙的活，到底值 $850 还是 $5,000？
房租要涨 30%？一个刷墙的活，到底值 $850 还是 $5,000？
这一周，房东群里的几个热门话题，最后似乎都绕回了同一件事：
做房东的账，越来越难算了。
租金能涨多少？维修到底多少钱才算合理？房子挂牌半年没卖掉，算不算空置？老房子的建筑成本怎么估？
而本周最戏剧性的一件事，是一次普普通通的——刷墙。
🏠 本周故事：一个刷墙的活，四个报价
昆哥这周在群里讲了一件刚刚发生的事。
一套出租房的租客搬走后，检查发现全屋需要重新刷墙。租客也同意承担，但自己找不到人，于是请房东这边帮忙找油漆工。
结果找了四个人来看。
报价分别是：
$5,000、$4,000、$1,850、$1,700。
同一个活。
最高报价差不多是最低报价的 3 倍。
事情到这里已经挺有意思了，没想到后面还有一段。
前租客 Peter 联系了报价最低的 $1,700 油漆工去做，但因为沟通出了岔子，报价 $1,850 的那位以为自己拿到了这个活，先跑去把墙刷了，还开了发票。
Peter 没看到发票。
过了一天，$1,700 的油漆工又来了——
又刷了一遍。
同一套房，两拨人，前后刷了两遍。
Peter 显然不太可能愿意付两份钱。最后昆哥从中协调，两位油漆工同意各收 $850，把事情解决了。
于是昆哥在群里提出了本周最有灵魂的一个问题：
“换句话说，是不是这个活的实际价格区间是 850–5000？”
群里第一反应：
“我的妈呀，报4000和5000的是什么脑回路？”
随后大家认真聊起了装修报价。
有人认为报价高低跟工人的工作方式有关；有人说自己会做的东西多一点，确实可以控制成本；也有人提醒，同一个工作最好多找几个人报价。
还有群友分享，自己最近找人做屋顶，几个报价同样差别很大：
“不到 5000 刀，清洗，修补，刷三遍漆。”
房屋维修没有统一价目表，但本周这个故事至少贡献了一条非常朴素的房东经验：
不着急的话，多问几家。
尤其看到 $5,000 和 $1,700 同时出现的时候。
📈 房租真的要涨 30%？
维修成本在涨，另一边大家自然聊到了租金。
这周群里讨论了一个很有争议的话题：租金上涨以及长期租约。
有群友查了维州相关规则后分享：
“虽然没有硬性百分比上限，但涨幅必须‘合理（not excessive）’。”
如果租客认为涨幅明显高于当地市场水平，可以寻求 Consumer Affairs Victoria 的租金评估，并进一步走争议解决程序。
所以群友的结论是：
“涨三成比较难。”
与此同时，群里又转发讨论了一项要求房东至少提供两年租期的建议。
这个话题马上引发争论。
昆哥的观点很直接：租约签得更长，并不意味着未来租金上涨的压力消失；如果房东预期未来成本上涨，反而可能在定价时提前考虑进去。
到了第二天，有人直接问：
“你们最近涨租了吗？”
有人回答：
“是的，涨了4％。”
也有人反馈，最近出租市场似乎没有上半年那么好租：
“稍有一点钱的租客都买房子了。”
8 月 21 日，昆哥又发布了一期视频：
“澳洲房租将暴涨30%？打击哄抬租金？”
Lucy 在群里接了一句：
“说得对啊，无解，没有赢家，恶性循环。”
这大概也是本周租金讨论最准确的一个缩影。
租客觉得租金越来越贵。
房东看到的却是利息、土地税、Council Rates、保险、维修和人工成本不断变化。
最后所有人都在问同一个问题：
这个成本最后到底由谁承担？
🏚️ 房子挂牌半年没卖掉，要交空置税吗？
本周还有一个很典型的房东问题。
群友“天”问昆哥：
“如果开始挂牌出售，超过6个月没卖掉，要交空置税吗？”
卿卿iris 回复，根据她对政策的理解：
“按政策是要交的，而且不是跟财年，是跟自然年，就是一个自然年中的6个月有人住了就行了。”
“天”的反应也很真实：
“谢谢！感觉好不合理。”
这里值得特别提醒一下：这是群友之间针对具体情况的交流，并不是税务意见。
空置住宅相关税务规则会涉及物业所在地、实际使用情况、豁免条件以及具体年度规定。如果自己的物业恰好遇到类似情况，最好根据当年的官方规则确认，而不要只根据群聊里的经验作决定。
🔧 冰箱漏水、水槽、屋顶、浴室……房东群继续在线接单
政策问题很大，房东每天遇到的问题却通常很具体。
比如：
“家里冰箱漏水，请问大家有靠谱的师傅推荐吗？”
老徐判断：
“可能排水口堵了，让冰箱常温后，给排水口疏通一下。”
另一边有人问：
“群里有没有换水槽的人呀！”
昆哥说 handyman 一般就可以，随后群友开始推荐自己认识的师傅。
还有人准备装修浴室，马上有人把做室内外装修的群友介绍过去。
这大概已经成了 APOA 房东群最稳定的一项“基础设施”：
房子哪里坏了，先来群里问一句。
有时候需要 plumber，有时候需要 roofer，有时候 handyman 就够了。
至少先别急着找那个报价 $5,000 的。😂
📊 老房子的建筑成本，到底怎么估？
上周有人在群里问：
“有没有靠谱的 Quantity Surveyor，能给我一个老房子的建筑成本估价？”
本周这个问题有了后续。
Hongli Guo 郭洪莉分享了自己此前使用相关服务的经验，并建议先打电话说明房子的基本情况，对方通常可以先给一个大概的估价和预算。
她回忆自己当时因为朋友推荐拿到了优惠：
“好像是五百左右。”
她同时提到，自己理解这项费用可以用于税务处理，但具体情况已经记不太清楚。
所以这里同样提醒一句：价格属于群友个人经历，折旧、估值及费用能否抵税，则应根据自己的物业情况向 Quantity Surveyor 或会计确认。
不过这段对话本身很有价值。
很多房东遇到问题时，真正需要的第一步往往不是一篇长篇理论文章，而只是：
“谁做过？”
然后一个做过的人站出来说：
“我做过，这是我的经验。”
这就是社区经验开始积累的地方。
🌕 中秋聚会：已经有人开始为年会写歌了
如果说前面都是房东的柴米油盐，这周还有一件很温暖的小事。
APOA 中秋聚会暨 2026 年会继续筹备中。
截至发稿前，报名人数已经超过 150 人，并且已有自由党议员确认出席。
目前剩余席位不多，如果还没有报名，记得尽快登记。
而且这次聚会还没有开始，已经有群友开始贡献节目了。
Jason 专门为这次房东群中秋聚会作了一首曲子。
昆哥把作品发进群里：
“群友Jason为房东群中秋聚会作曲，温暖好听，请观赏。”
apple 看完以后评价：
“太有才了。”
从最开始的一张活动报名页面，到几十个人报名，再到志愿者、节目和群友自己创作的音乐慢慢出现，这场聚会已经不只是一场“APOA 举办的活动”。
它开始有了一点社区自己的味道。
今年中秋，我们线下见。
- 📅 2026年9月27日（星期日）
- ⏰ 下午 1:30–4:30
- 📍 Doncaster Bowling Club
- 🎟️ 免费参加 · 需提前报名
- 🎁 PLUS+ 会员还可获赠超值大礼包
👉 报名地址：
https://apoa.org.au/zh/events/mid-autumn-2026/
☕ 这就是我们的第34周
这一周，我们讨论租金会不会涨 30%，讨论两年租约，讨论空置税。
然后又回到房东每天最现实的问题：
冰箱漏水怎么办？
水槽找谁换？
浴室装修多少钱？
屋顶为什么每个人报价都不一样？
以及——
同一套房刷墙，为什么有人收 $1,700，有人敢报 $5,000？
房东群里没有标准答案。
但总有人刚刚经历过你正在经历的事情。
有人问，有人答；有人踩过坑，就告诉后来的人这个坑在哪里。
然后聊着聊着，已经有人开始给中秋聚会写歌了。
这就是我们的第34周。
📢 小报说明
本内容根据 APOA 房东社区本周公开讨论内容整理，由 AI 协助编辑完成。
旨在记录社区经验分享。文中观点主要来自社区成员讨论，不代表 APOA 官方立场。
不构成法律、税务、财务或投资建议。
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