APOA Weekly Newsletter | 2026 Week 32 - Australian Property Owners Alliance

📊 本周数据

这一周，APOA 社区留下了 4,776 条交流记录。

讨论来自 10 个主交流群组、7 份每日归档文件，内容从维州、新州的房东政策与买房观察，一路聊到安全检测、空调安装、保险理赔、Handyman，当然，也少不了一张让群聊突然跑偏的春饼。

房东的日子，大概就是这样。一边看政策，一边修房子，一边算账，到了饭点还得认真研究一下饼怎么能擀得更薄。

☕ 开场｜一封回信，和一张春饼

八月的墨尔本还冷着。

这一周，群里的话题却从一封信开始热了起来。

此前 APOA 就土地税、租赁环境、VCAT 等房东关心的问题向维州自由党领袖办公室表达了社区诉求。本周，正式的书面回复来了。

昆哥把中英文回信发进群里之后，讨论很快铺开。土地税、COVID Debt Levy、VCAT、私人租赁供应、投资者信心……这些过去几个月不断出现的话题，又重新被摆到了桌面上。

但 APOA 的一周从来不会只沿着一条线走。

另一边，安全检测的账单有人收到了 $550，甚至 $727；amy 刚给出租房换完空调；Yue Li. Helen 和 Bob 聊起了保险理赔的拉锯战；准备卖房的泉水叮咚开始盘算刷墙、补漆和换地板。

等到了周末，讨论政策和房价的群里，突然出现了一张薄薄的春饼。

云中白鹤说：

“主要是在显摆我做的春饼薄，澳洲立春了。”

好了。

这一周完整了。

⭐ 本周专题

一封来自维州自由党领袖办公室的回信

两周前，APOA 社区代表就维州当前的租赁环境、土地税负担以及投资者信心等问题，向维州自由党领袖办公室表达了社区的关切。

本周，正式书面回复抵达。

昆哥随后在群内发布了中英文版本。

一封正式回信本身并不会改变土地税账单，也不会让排队中的 VCAT 案件突然加速。但对于过去一段时间持续讨论这些问题的房东而言，它至少意味着一件事：

声音送出去了，也确实有人收到了。

房东的角色，被正式写进了回应里

回信肯定了民间房东在维州住房供应中的作用，也谈到了房东与租客权益之间的平衡，并表达了针对现行土地税及 COVID Debt Levy 进行改革的立场。

这些内容很快击中了群里的几个高频话题。

Yan Zhou、Yue Li. Helen、Dan 等成员把这封回复看作长期发声后出现的一点积极信号。

而讨论很快从“收到回复”进入到了更具体的问题：

土地税究竟应该怎么改？

Ken、Ann 等房东再次谈到土地税起征门槛变化之后，实际持有成本增加的压力。社区中也出现了希望未来提高土地税起征点、取消疫情债务附加税的声音。

这些期待并不因为一封回信就有了答案。

但至少，问题重新被说了出来。

比一封信更重要的，是接下来怎么办

讨论里也有更谨慎的声音。

Ronald、李泽初提醒，政策表态与最终落地之间仍然有距离。选举周期里的承诺需要持续观察，房东社区也不能只在收到一封回信后就停止表达。

话题因此又回到了另一个熟悉的名字：

VCAT。

听证等待时间、租务纠纷处理效率、房东维权成本，以及租赁法规在实际执行中的平衡问题，依然是社区希望继续向政策制定者反映的内容。

讨论中也提到，可以继续通过请愿以及与影子住房部长 David Southwick 等官员沟通，把真实案例送到政策讨论中。

所以，这封信更像一个逗号，而不是句号。

APOA 与政界之间多了一条已经实际走通过的沟通路径。接下来真正值得观察的，是社区提出的问题能不能继续被听见，又会不会一步步进入更具体的政策讨论。

至于最后会走到哪里？

这一周的素材还没有答案。

我们继续看。

🛠 房东工具箱

① 一张 $727 的检测账单，把 Safety Check 又聊热了

Gas、Electricity、Smoke Alarm 的出租房安全检测，已经不是社区里的新话题。

但当账单真正落到自己手里，感觉还是不太一样。

本周讨论中，部分房东提到中介安排的检测报价明显偏高，出现了 $550，甚至 $727 的账单。

于是 Safety Check 又一次被翻了出来。

昆哥和社区志愿者 mei 提醒，APOA 社区一直保留安全检测团购渠道，有需要的房东可以查看群公告或置顶菜单，通过社区渠道了解相关服务和价格。

对房东来说，这类支出最麻烦的往往不是“要不要做”，而是：

同样一件必须完成的事，到底应该花多少钱？

所以收到中介发来的安排通知时，多问一句价格、多比较一个渠道，可能就是最简单的一道成本控制。

② amy 换空调：最后没有选 Midea

amy 最近给出租房换了一套空调。

前期参考了 Graham 的推荐，但最后并没有选择讨论中常见的 Midea，而是自己挑了 Carrier。

整个项目最后自付约 $1,900，其中还包括 Switchboard 线路升级以及户外主机的全新安装。

这件小事倒很有典型性。

出租房维修并不永远等于“挑最便宜的”。

amy 考虑到房屋未来可能自住，因此在品牌、后期维护和价格之间重新做了平衡。

今天省下来的几百块，几年后会不会变成另一张维修单？

房东工具箱里，这道题从来没有唯一答案。

③ 排风扇盖子怎么拆？先别急着叫师傅

jessica 在群里问起卫生间排风扇盖子的拆卸和更换。

这种问题很小。

小到师傅上门一次的费用，可能比配件本身贵得多。

昆哥和猫本 HOVER 提醒，市面上不少常见排风扇面罩采用扣位设计，可以先尝试徒手拆卸。标准替代配件在 Bunnings 或 eBay 也比较容易找到。

所以工具箱本周再添一句：

先研究一下它是不是“啪”一下就能拆，再决定要不要掏上门费。

④ 泉水叮咚准备卖房：别大装修，先把房子收拾精神

泉水叮咚准备出售西区的一套投资房。

房子当然可以大修。

但卖房前到底值不值得大动干戈，是另一回事。

她的计划相当实际：刷漆、补墙，把旧地毯换成价格合适的 Laminate Flooring。

持牌电工老萧、水管工高师傅以及几位 Handyman 也陆续参与资源和报价对接。

这轮讨论最后没有走向“豪华翻新”，反而落在了更朴素的思路上：

把明显影响观感的问题处理掉，让房子干净、完整、精神起来。

至于多花出去的钱能不能在售价里回来，才是卖房前真正该算的那笔账。

🏠 房东那些事

① 保险公司说“不赔”，故事不一定到这里结束

Yue Li. Helen 和 Bob 本周聊起了保险理赔。

RACV、Allianz、CGU 等大型保险公司的名字也随着讨论出现。

Bob 提到，在部分房屋损坏或租客遗留垃圾的理赔过程中，保险公司委派的第三方建筑检测报告，可能出现与房东预期完全不同的责任判断。

收到拒赔结果怎么办？

社区经验里，最重要的两个字其实是：

证据。

施工记录、损坏发生前后的照片、时间线、维修文件，都可能成为后续争议中的关键材料。

如果对保险公司的报告存在异议，也可以考虑取得独立专业意见。

而当保险公司内部的 Internal Dispute Resolution 走完仍无法解决时，讨论中还提到了进一步向 AFCA 申诉的路径。

昆哥也结合社区经验提到，出租物业保险可以比较 EBM、Terri Scheer 等专门提供房东险的机构。

保险最让人头疼的地方，大概就是：

买的时候只需要几分钟。

真正需要它的时候，文件夹突然开始变厚了。

② 租客有宠物怎么办？Flora 担心的是地毯

租赁规则变化之后，租客信息应该怎么问，又一次成为讨论话题。

Flora 最实际的担心不是法律术语。

是地毯和家具。

如果不能简单粗暴地把各种问题都塞进申请表，那房东怎么了解未来住进房子里的人？

讨论里的思路反而回到了人与人的沟通。

昆哥提出，可以通过电话交流、日常聊天等更自然的方式了解租客的生活情况，而不是把筛选过程变成一张充满敏感问题的审讯表。

租房毕竟不是只看一套文件。

最后住进房子里的，是人。

把话聊清楚，有时候比多加三个表格选项更有用。

③ Henry Chen 问 POA，一路问到了 Kew 的律师

Henry Chen 本周询问，在墨尔本办理涉及财务和房产事务的中文 Power of Attorney（POA） 应该找谁。

Lucy 👗 和 Linda Yu 很快接上了这个问题。

讨论中明确区分了医疗事务与涉及财务、房产等法律事务的授权文件，并建议相关法律文件咨询持牌律师。

Linda Yu 推荐了位于 Kew 的华人律师雷进（Lei Jin），Lucy 👗 也补充了讨论中的律师收费参考，例如约 $350/小时。

一个看起来只有一句话的问题，很快就从“去哪办”，变成了“办哪一种、找谁办、多少钱”。

这大概也是社区经验最实用的地方：

自己未必刚好踩过这个坑，但群里可能已经有人从坑里爬出来了。

📉 市场观察

墨尔本冷不冷？要看你卖的是什么

这一周的市场讨论，没有一个简单的“涨”或者“跌”。

昆哥和 Broker Louie 等人的观察是，悉尼、墨尔本部分中高价位物业成交节奏明显放慢，拍卖市场也能感受到观望情绪。

但另一头，100万澳元以下的可负担型住宅仍保持着相对更好的流动性。

于是市场出现了一种颇有意思的温差：

同一个城市，有的房子冷得像八月的墨尔本早晨，有的价格段却依然有人追。

Daniel 的成交经历，又给这幅图加了一块拼图。

他位于墨尔本西南区的一套投资房，虽然最终没有达到中介早期给出的高估价，但合同成交价相比四年前的买入价仍上涨约 29%。

更有意思的是，买家来自外州。

讨论因此延伸到了跨州资金对于墨尔本价格的重新关注。社区中出现了一种观察：当珀斯、布里斯班等市场经历一轮上涨后，价格相对较低的墨尔本，正在重新进入部分投资者的视线。

这是不是趋势，现在还不能从一个案例下结论。

但 Daniel 的这张成交合同，至少给本周的市场讨论留下了一个真实坐标。

🎥 昆哥视频

《澳洲房价真的只跌了 0.7%？为啥有的房已跌了几十万？》

数字说跌了一点点。

自己的房子看起来却可能少了几十万。

这种“统计数字”和“房东体感”之间的距离，正是昆哥本周视频讨论的主题。

视频把不同价格段、不同物业类型放到一起看，也谈到了高价住宅、公寓、商业地产土地税以及 Strata Special Levy 等实际持有因素。

它与本周群里的市场讨论正好接上：

市场从来不是一块整齐升降的电梯。

不同区域、价格段和物业类型，可能正在完全不同的楼层。

📺 微信视频号：

澳洲房东联盟の昆哥

▶ YouTube：

[https://www.youtube.com/@-wi7yg/videos](https://www.youtube.com/@-wi7yg/videos)

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⚖️ 热点讨论

人口普查表格，也能聊出一堂社区课

AAAAA铲屎官、🌸Vivian🌸、Yan哥、曼妙生活等成员本周聊到了 Census 表格里的出生地等选项。

一个原本只是“这个选项为什么这么设计”的问题，很快延伸到了人口数据与社区公共服务。

曼妙生活解释，人口统计中的细分信息可以帮助政府了解不同社区的人口构成和实际需求。

于是，一张表格也突然有了另一层意思：

填进去的不只是个人资料，也是一块社区数据。

RRV 费用上涨，请愿链接在群里传开

155/157 签证相关费用上涨，也在本周形成了一条讨论线。

卿卿iris、Frances、乔治分享了国会官方请愿 Petition EN10273 的信息。

根据本周整理稿记录，签署人数当时已经突破 5,000 人。

这条讨论没有发展成宏大的争论。

链接被分享，受影响的人自己阅读、自己判断、自己决定是否参与。

有时候社区的作用，就是把一扇门指出来。

走不走，交给每个人自己。

❤️ 本周最喜欢的一个画面

周末晚上，群里还在聊政策、房价和各种账单。

云中白鹤忽然发来一张照片。

一张春饼摊在手掌上，薄薄的，几乎透着光。

他说：

“主要是在显摆我做的春饼薄，澳洲立春了。”

话题当场拐弯。

Yan 哥开始问面怎么揉。

Fox🦊 聊起厨师机。

may 和燕也加入进来，南北方面食的话题就这么接上了。

前一刻还在聊土地税。

下一刻开始研究春饼。

这就是本周最喜欢的一个画面。

不解释了。

再解释，饼就凉了。🥞

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📚 更多精彩讨论

一周 4,776 条交流，一份小报当然装不完。

本周还有投资房负扣税、Novated Lease、跨州搬迁医疗报销、各区 Handyman 推荐等许多讨论。

更多社区经验，可以继续逛逛 APOA Community Wall：

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[https://apoa.org.au/zh/community-wall/](https://apoa.org.au/zh/community-wall/)

🇦🇺 English Community Wall

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📢 小报说明

本内容根据 APOA 房东社区本周公开讨论内容整理，由 AI 协助编辑完成。

旨在记录社区经验分享。

文中观点主要来自社区成员讨论。

不代表 APOA 官方立场。

不构成法律、税务、财务或投资建议。