APOA Australian Landlord Community Newsletter | 2026 Week 35

📊 本周数据

☕ 开场

8 月最后一个星期的墨尔本，依然带着深冬的寒意。早晨的玻璃窗上常常挂着厚厚的水珠，不少房东都在群里打听怎么处理这些冷凝水，或是急着给突发故障的暖气找修理师傅。

冬末春初，房东们的日子过得并不平静。一边是房屋日常维护的琐碎难题，从割不完的草坪到突然渗水的屋顶，每一个细节都在考验着大家的耐心；另一边，则是市场与政策层面的隐隐波动——从维州空置住宅土地税（VRLT）的主动申报提醒，到关于负扣税改革与租金走向的激烈讨论，无一不牵动着大家的心。

好在，严寒与烦恼之下，APOA 社区的温暖从未缺席。这一周，有热心的 Garden 群友开着车帮同伴整顿荒废的草坪；有专业水管工和律师在深夜为遇到纠纷的房东分享经验；更有不少群友已经开始为即将来临的线下中秋聚会积极筹备，甚至用 AI 创作起了专属的社区主题曲。

这就是属于我们的又一周——有烟火气，有真实碰撞，也有彼此支持的硬核温度。

⭐ 本周专题：退租与欠租交织的庭审拉锯战

周五夜里，于蓉在群里发了一长串叹气的表情。

她原本以为，只要向 VCAT 递交了欠租驱逐申请，事情就能按部就班地解决。然而就在开庭前几天，事情突然发生了戏剧性的转折——租客突然转账补齐了大部分欠款，随即拉黑了她的联系方式，并要求她“立刻向 VCAT 撤诉”。

更让于蓉头疼的是背后的复杂情况。房屋原先由夫妻二人共同签署租约入住，但近期由于男租客身上带有法院颁布的家庭暴力限制令（IVO），女租客已经带着孩子搬离并申请到了公屋。如今，只剩下男租客继续住在房子里，不仅未能按 Beyond Housing 的还款计划履约，还切断了与房东的沟通。

“钱补上了，但人完全失联，开庭时 VCAT 会不会直接驳回驱逐申请？”于蓉的焦虑在群里引发了共鸣。

面对这种复杂的租赁纠纷，社区里的多位资深房东和专业人士分享了以下应对思路：

不要仓促撤诉：Lucy 提醒，如果原告主动撤诉，未来针对相关事实重新提出申请可能面临程序问题。即便租客补交了部分欠款，也可以考虑在开庭时如实陈述此前反复拖欠和沟通中断的历史。
保留与安全、沟通和履约有关的证据：Miracle 建议整理限制令、还款计划履行情况、沟通记录，以及房东无法正常安排检查和管理物业的材料，在听证时完整说明实际困难与安全顾虑。
向专业人士确认可申请的裁决形式：群友提到可以向律师或 VCAT 确认，是否存在带有未来履约条件的裁决安排，以及租客再次违约时可采取的程序。

这些是社区成员针对个案分享的经验和思路，不是法律意见。VCAT 如何处理仍取决于证据、申请依据和 Member 对具体事实的判断。遇到类似情况，应保留完整证据，并根据自身案件向律师、Tenants Victoria、Consumer Affairs Victoria 或 VCAT 查询适用程序。

🛠 房东工具箱

1. 荒荒草坪的救赎：割草还是重铺？

周末清晨，昆哥看着自家后院满是杂草、甚至有些地方已经枯死的草坪发了愁，在群里询问是否需要全部铲掉重铺。做 Garden 服务和 Pest Control 的专业群友玉兰以及 ChiChi 等人给出了接地气的建议：只要不是全部死绝，未必需要花上千澳元重铺。可以坚持每两到三周推一遍割草机，适当调整割草高度，再视情况补草籽，观察草坪能否逐步恢复。

2. 热水器接口渗水与 Bypass 操作

Andy 家中使用了十年的太阳能热水器接口出现生锈和微小渗漏，面临动辄几千澳元的换桶报价。持牌水管工 Will 在群里分享，如果只是轻微渗漏，可以先请专业人士判断严重程度；若需要处理，也可询问水管工是否适合采用 Bypass，让系统绕过太阳能板并连接主加热系统，以比较不同维修方案和成本。

3. 车库门弹簧断裂与日常保养

Jack 遇到车库门弹簧断裂的问题，面对较高的更换报价有些犹豫。it man 和 Wen Yu 等群友分享了维修经验和工具视频。专业师傅特别提醒，车库门弹簧张力极大，非专业人士不要强行拆卸；日常则可以按设备要求维护轨道和轴承，以延长使用寿命。

4. 室内石膏板裂缝与水管堵塞自查

大灰狼分享了出租房屋顶石膏板因过去地基沉降留下的开裂照片。群友贴出了使用网格布、填缝材料和重新上漆的修复视频，也提醒先排除持续沉降或水汽渗漏。与此同时，Vanessa 遇到的下水道 ORG（溢流保护口）冒水问题，也在专业水管工的建议下明确了区分雨水管与污水管，并由专业人员判断是否需要 High-pressure Jet 清洗的排查方向。

🏠 房东那些事

1. 复杂的申请者：5 口之家与救济金

Lucy 的出租房收到了一份租赁申请：一位 63 岁的老人、她 33 岁的女儿以及 3 个学龄期外孙。全家依靠政府 Pension 和补贴维持生活，过去的中介证实其从未拖欠房租，但 Lucy 仍在考虑家庭人数、房屋空间、租金负担能力和长期稳定性。

群友从各自管理经验出发，讨论了人员密度、日常磨损和退租维修等因素。这些只是社区观点。房东筛选申请时仍需遵守反歧视、隐私和租赁法规，使用一致且与租赁相关的标准，避免仅因年龄、家庭状况、残障或收入来源作出决定。

2. $850 刷全屋引发的“油漆工热议”

昆哥在视频中分享了一起偶发案例：一套四房别墅全屋粉刷最终仅花了 $850 人工费，材料费约 $300。视频一出，立刻在多个群里引发讨论。因为在墨尔本和悉尼市场，群友接触到的全屋刷漆报价常在 $4,000 到 $10,000 不等。不少房东分享了自己动手 DIY、找退休师傅修补或多方比价的经历，希望服务范围和定价能更透明。

3. 维州 VRLT 空置税的主动申报提醒

卿卿在翻看社区小报时，注意到关于维州空置住宅土地税（VRLT）的讨论，并询问是否需要房东主动申报。Jason 律师结合其理解分享：如果上一年度物业存在可能符合申报条件的空置状态，应及时查看 SRO 当年规则，确认是否需要主动通知，以及是否适用豁免。

VRLT 的适用范围、空置计算和豁免会因物业情况及年度规则而异。这是一般提醒，不是税务或法律意见；具体情况应以 SRO 最新资料或专业意见为准。

📉 市场观察

本周，关于负扣税（Negative Gearing）与资本利得税（CGT）可能面临改革的讨论再次升温。一些房产开发商与行业分析人士担心，若限制负扣税，可能进一步影响出租房供应和租金。

社区内的房东则提出，租金上限最终仍受到租客实际支付能力和工资涨幅约束，并非房东单方面想加多少就能加多少。从群友观察来看，墨尔本与悉尼不同区域和价格段的表现并不一致：部分东区华人高端租赁市场因新房投放增加，出现租金微跌或挂牌周期延长；中低价位的西区与北区，则因住房需求集中，出租率相对较高。

这些是本周社区观察，不代表完整市场数据或投资建议。

🎥 昆哥视频

本周，昆哥发布了关于“澳洲粉刷一套四房别墅花了 $850，你觉得贵吗？”的实地纪录视频，切中了不少房东在房屋翻新维护过程中的痛点，引发热烈讨论。

📺 微信视频号：澳洲房东联盟の昆哥

▶ YouTube：

https://www.youtube.com/@-wi7yg/videos

欢迎点赞、订阅、转发，一起关注 APOA 社区的发展。

⚖️ 热点讨论

市政费（Council Rate）上涨：Will 和 K.R 等房东注意到，今年部分地区的 Council Rate 有明显增加，有群友估算接近 10%。具体涨幅仍应以各物业账单、估值和市政府费率为准。
水务系统改革传闻：关于水务系统可能改革的消息在群里引发关注，群友们用“集资买下水厂”来调侃不断增加的公用事业开支压力。相关说法在本周素材中没有官方文件支持，暂作为社区讨论记录。

❤️ 本周最喜欢的一个画面

周二晚上，原本热火朝天讨论着退租、修水管和 VCAT 传票的微信群里，突然出现了一张会唱歌的卡通面孔。

Jason 发来了为 9 月 27 日 APOA Doncaster 中秋聚会创作的主题曲《澳洲房东联盟不相忘》。随后，群里又出现了一段用 AI 数字人技术制作的“动漫昆哥”领唱片段：

🎬 动漫昆哥开嗓！《澳洲房东联盟不相忘》抢先听AI 数字人预热

🌕 9 月 27 日 Doncaster 中秋聚会合唱曲目
免费报名，剩余席位不多 →

澳洲房东联盟聚一堂
苦乐咱们互相讲
遇上波折不必独自扛
邻里知己来相帮
明月照，聚一堂
澳洲房东联盟情意长
纵有世事多跌宕
抱团同心有力量

看着动漫昆哥拿着麦克风开唱，老盛、Cindy、May 等群友接连发出赞叹。大家开始打听完整歌谱和音频，准备在中秋聚会现场一起合唱。

没有宏大的说教，也没有冰冷的条款。一首由社区成员创作、再用数字人技术呈现的欢快歌曲，把在异国他乡打拼的房东们联系在了一起。

🙋 志愿者招募

APOA 的成长离不开每一位热心群友的付出！随着社区规模扩大，我们继续招募：

Newsletter 主编 / 编辑
Community Wall 内容整理志愿者
AI 工具与自动化整理志愿者

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📚 更多精彩讨论

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📢 小报说明

本内容根据 APOA 房东社区本周公开讨论内容整理，由 AI 协助编辑完成。

旨在记录社区经验分享。文中观点主要来自社区成员讨论，不代表 APOA 官方立场。

不构成法律、税务、财务或投资建议。