维州取消负扣税预期与外国人限购升级下的二手公寓持有策略

内容摘要

群友针对墨尔本二手公寓市场结构性的“冰封现状”进行了深度博弈讨论。分析表明，随着海外买家被禁止购买二手房，加之维州土地税税改以及未来负扣税可能调整的预期，本地长线投资客已全面撤出公寓市场。目前二手公寓的买家几乎纯为本地自住刚需群体。虽然公寓整体涨幅被高昂的建筑成本和供需关系压制，但得益于留学生与自住客的支撑，其租金现金流与收益率依然坚挺。群友建议，有高额差额贷款或多套多产组合的房东应考虑在利息下行周期窗口降价套现，若无贷款且现金流良好则可继续持有。

讨论要点

Why it matters: 当市场宏观政策对某一资产类别的金融属性进行彻底剥离时，房东必须通过分析买家画像、造价成本以及现金流来决定是对公寓“降价甩包”还是“降息后抛售”。

群友针对墨尔本二手公寓市场结构性的“冰封现状”进行了深度博弈讨论。分析表明，随着海外买家被禁止购买二手房，加之维州土地税税改以及未来负扣税可能调整的预期，本地长线投资客已全面撤出公寓市场。目前二手公寓的买家几乎纯为本地自住刚需群体。虽然公寓整体涨幅被高昂的建筑成本和供需关系压制，但得益于留学生与自住客的支撑，其租金现金流与收益率依然坚挺。群友建议，有高额差额贷款或多套多产组合的房东应考虑在利息下行周期窗口降价套现，若无贷款且现金流良好则可继续持有。

房东实务提醒

这类讨论适合作为房东做判断前的参考线索。正式行动前，请结合所在州法规、物业实际情况和专业建议。