投资房“买来就大修”难全额抵税，ATO划定资本改良与日常维修红线

Summary

Key Points

Why it matters: 指导房东正确区分物业翻修中的“初始维修”与“日常维护”，避免因在置业初期盲目申报大额抵税而引发ATO审计及重罚风险。

针对近期房东关注的投资房翻新抵税争议，群友分享了ATO对“买来就大修”的判定准则。根据税法，业主在购买物业后不久进行的翻新和结构修复，通常被认定为“初始维修”（Initial Repairs），属于资本改良范畴。这类支出无法在当年作为费用全额抵扣应纳税收入，而必须计入房屋的资本成本（Cost Base），在未来出售物业时用于抵减CGT。房东在规划翻新预算时，应将置业初期的整修费用与后续持产期间的日常维护明确切割，并留存详细的建筑商发票以供合规审计。

Practical Takeaway

Use this note as a practical prompt before making decisions. Check the rules in your state, keep written records, and seek qualified advice where needed.